Comment régler un différend avec un voisin ?

En décembre 2020, un Écossais qui affirmait ne pas pouvoir cultiver de fruits et légumes parce que les leylandii de ses voisins laissaient son jardin dans l’obscurité même par temps ensoleillé a gagné une bataille juridique pour les faire tailler.

Andrew Clark de Tain, Ross-shire, a déclaré que les grands leylandii dans le jardin voisin rendaient impossible la culture de ses légumes, selon un rapport publié dans le journal « The News ». The Telegraph.

Cyprès du Leyland

Après avoir échoué à trouver un accord lors de discussions avec ses voisins, Richard et Laura Beales, M. Murphy a demandé au Conseil des Highlands de faire couper les leylandii, et celui-ci a décidé que la hauteur des arbres devait être réduite à 6,5 pieds ou moins.

Le couple, qui est heureux que M. Clark fasse couper les arbres à ses propres frais, a déposé un appel auprès du gouvernement écossais.

Ce n’est qu’un des nombreux cas de conflits de voisinage qui sont portés devant les tribunaux chaque année, coûtant aux propriétaires des milliers de livres en frais de justice, ainsi que du stress et de l’anxiété. Il est donc logique de résoudre le problème soi-même et de ne faire appel aux avocats qu’en dernier recours.

Quelles sont les premières mesures à prendre ?

Selon les directives gouvernementales, vous devriez d’abord discuter du problème de manière informelle avec vos voisins, mais beaucoup d’entre nous se sentent mal à l’aise pour le faire. Si c’est le cas, une lettre polie expliquant le problème est un bon point de départ. Si votre voisin est locataire, vous devrez peut-être contacter le propriétaire.

Si vous ne parvenez pas à un accord, vous pouvez alors envisager de faire appel à un médiateur ou à un service de résolution alternative des conflits (ADR).

Comment fonctionne la médiation ?

La médiation consiste à engager un spécialiste qui a été formé pour traiter les questions litigieuses entre deux parties opposées. Il essaiera de trouver une solution que les deux parties pourront accepter. Bien que la médiation soit généralement payante, elle sera moins coûteuse qu’une action en justice.

Joanne Ellis, partenaire et spécialiste des conflits de voisinage chez Stephensons Solicitors, déclare : « Les services de médiation peuvent être un excellent moyen de résoudre un conflit avec votre voisin. Vous n’avez pas nécessairement besoin d’un avocat pour tenter la médiation, mais il peut être utile de demander un avis juridique pour aider à définir les problèmes et connaître les forces et les faiblesses de votre dossier avant le début de la médiation. »

Votre conseil local ou votre association de logement peut proposer un service de médiation. Sinon, le Conseil de médiation civile (CMC), une organisation caritative qui encourage le recours à la médiation pour résoudre les litiges, propose un programme de médiation à frais fixes pour les litiges inférieurs à 50 000 £.

Les prix commencent à 90 £ par partie pour une heure de médiation par téléphone/vidéo (ou 150 £ par partie pour deux heures) pour les demandes de 5 000 £ ou moins, mais peuvent atteindre 534 £ pour quatre heures pour les demandes entre 15 000 et 50 000 £.

Pour une liste de médiateurs en Angleterre et au Pays de Galles, visitez le site web de la CMC (ou appelez le 07841 017905), ou en Ecosse, visitez le site web du Scottish Mediation Network (ou appelez le 0131 556 8118).

Qu’en est-il des modes alternatifs de résolution des conflits ?

Si votre conflit avec un voisin est lié à la propriété, envisagez une médiation par le biais du Neighbour Disputes Service (NDS) de la RICS, qui traite les litiges entre voisins concernant les limites, le droit à la lumière, l’accès, le stationnement, etc.

Martin Burns, responsable de la recherche et du développement de l’ADR à la RICS, affirme que le recours à un médiateur spécialisé dans les litiges immobiliers peut vous faire économiser une somme à cinq chiffres en frais de justice.

Plutôt que de dire « Vous avez tort et vous avez raison », ce qui se passe au tribunal, la médiation peut aider à trouver une solution que les deux parties n’ont peut-être même pas envisagée et avec laquelle elles peuvent vivre », explique-t-il.

M. Burns cite le cas d’un différend concernant les limites d’un terrain qu’un géomètre de NDS a récemment traité.

« Le propriétaire avait débarrassé son jardin, qui était très envahi par la végétation, d’un grand nombre de ronces, de buissons et d’arbres, puis avait ajouté une clôture.

« Un an plus tard, son voisin lui a dit qu’il avait en fait empiété sur son terrain de deux mètres. Notre service des litiges a aidé les deux parties à trouver un accord selon lequel la partie qui avait clôturé le jardin devait acheter ce terrain supplémentaire à son voisin.

« Ce qui était un différend très vif a été résolu d’une manière que les tribunaux n’auraient pas pu faire, et cela a été beaucoup moins cher qu’un procès pour les deux parties », ajoute-t-il.

Le service NDS de la RICS propose un processus en trois étapes, les voisins tentant de parvenir à un accord avant de passer à l’étape suivante, à condition que votre voisin accepte d’y participer.

La première étape consiste en un rendez-vous avec un expert indépendant employé par les deux parties, qui rédigera un rapport donnant son avis d’expert sur le litige afin d’aider les deux parties à parvenir à un accord informé et à l’amiable.

Si les parties ne peuvent pas se mettre d’accord, la deuxième étape du service est la « négociation et le compromis ». L’enquêteur, qui est formé aux techniques de médiation, tentera de parvenir à un accord. Les deux parties seront invitées à fournir des déclarations écrites donnant leur point de vue sur le litige. L’enquêteur les rencontrera ensuite pour tenter de sortir de l’impasse.

Au stade final, le rapport d’expertise rédigé par l’expert peut être utilisé au tribunal et pourrait réduire le temps consacré au litige. Par exemple, cela pourrait signifier que le différend n’aura pas besoin d’être porté devant les tribunaux supérieurs.

Le programme coûte actuellement 1 500 £ pour la première étape, 1 950 £ pour les étapes un et deux, et 2 200 £ pour les trois étapes, plus la TVA – qui sera partagée entre les deux parties. Pour plus de détails, appelez l’équipe de résolution des litiges de la RICS au 020 7334 3806.

Au printemps 2021, la RICS lancera son nouveau service de médiation des litiges frontaliers, qui comprendra un groupe de médiateurs spécialisés composé de géomètres et d’avocats. Les frais n’ont pas encore été fixés mais seront similaires à ceux du système existant.

« Ce que nous essayons de faire, c’est d’encourager les voisins à essayer d’abord la médiation – c’est une tragédie que beaucoup de ces cas impliquant des limites peuvent conduire les gens à perdre leurs maisons, leurs moyens de subsistance et les économies de toute une vie s’ils finissent au tribunal », ajoute M. Burns.

Agir en justice

Malheureusement, les opinions sont parfois bien ancrées, et une action en justice est la seule solution.

Mme Ellis déclare : « Nous sommes souvent contactés par des personnes qui vivent des situations incroyablement stressantes avec leur voisin.

« Cela peut couvrir une série de questions différentes telles que le comportement antisocial, les litiges relatifs aux limites, aux droits de passage et aux terrains, comme les clauses restrictives, les intrusions sonores, les litiges relatifs aux arbres et aux haies hautes ou les questions relatives à l’entretien de la propriété. Nous traitons les affaires devant les tribunaux civils et le Lands Tribunal.

« Souvent, les conflits qui durent longtemps ont un coût financier et émotionnel élevé. Les procédures judiciaires entraînent souvent des coûts de plusieurs milliers de livres pour ces affaires. Beaucoup de clients commencent par un conseil initial à honoraires fixes, afin qu’ils puissent comprendre pleinement leur situation juridique. »

Avant d’engager une action en justice, il vaut la peine de vérifier si vous avez payé une couverture juridique par le biais de votre assurance habitation ou automobile, ou de votre fournisseur de carte de crédit – vous pouvez également avoir droit à des frais réduits en fonction de vos revenus, des prestations auxquelles vous avez droit et de vos économies.

Vous trouverez une liste d’avocats spécialisés dans les conflits de voisinage sur le site Web du gouvernement. Avant d’entreprendre cette démarche, vous pouvez contacter Citizens Advice, qui propose sur son site des conseils gratuits sur la manière de se plaindre d’un voisin.

Qu’en est-il des voisins bruyants ?

Parfois, l’impact des voisins sur votre vie quotidienne n’est pas visible, mais ils peuvent vous déranger d’une autre manière. Peut-être laissent-ils leur chien seul dans le jardin, aboyant pendant des heures. Ou bien ils commencent à tailler la haie ou à construire une cabane juste au moment où vous vous installez pour prendre le thé dans le jardin un dimanche après-midi ?

Encore une fois, commencez par envoyer un mot ou avoir une conversation tranquille par-dessus la clôture du jardin, puis envisagez une médiation. Si cela échoue, l’étape suivante est de déposer une plainte auprès de votre conseil municipal, qui enquêtera alors pour savoir si vos voisins causent une nuisance et pourrait leur délivrer un ordre de réduction du bruit. Si cela ne les arrête pas, ils risquent une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 £.

Le groupe de campagne HomeOwners Alliance (HOA) affirme qu’il s’agit d’un problème soulevé par nombre de ses membres et propose des conseils pour lutter contre les voisins bruyants.

Les malheurs du confinement

En ce qui concerne les jardins, la HOA indique que les problèmes les plus courants dont se plaignent ses membres sont la perte de lumière naturelle lorsque l’arbre d’un voisin a des branches surplombantes et qui paie pour entretenir les murs et les clôtures des jardins. Elle affirme que les plaintes concernant les jardins ont augmenté depuis la pandémie.

Si vous prévoyez de profiter d’un été paisible dans votre jardin, agissez maintenant pour résoudre les problèmes de voisinage avant qu’ils ne se transforment en une véritable querelle juridique.